THỊ TRƯỜNG BÁN KHÁCH SẠN TẠI ĐÀ NẴNG NĂM 2013
Trước khi tìm hiểu về thị trường bán khách sạn tại Đà Nẵng năm 2013 thì người đọc bài này nên phân biệt được giữa “Khách sạn trung tâm” và “Khách sạn biển” tại Đà Nẵng, vì đây là 2 phân khúc khá rõ rệt ảnh hưởng đến giá và năng suất kinh doanh.
Khách sạn trung tâm là những khách sạn nằm bên trong Thành Phố, hoặc ven sông Hàn, thuộc bờ Tây sông Hàn trở về phía Trung Tâm. Những khách sạn trung tâm Đà Nẵng chủ yếu phục vụ cho khách đi công tác, khách lẻ; tần suất hoạt động cao từ 9 đến 12 tháng trong năm.
Khách sạn biển là những khách sạn từ bờ Đông Sông Hàn trở ra biển, với năng suất hoạt động chỉ từ tháng 4 đến tháng 9, nhưng bù lại, trong mùa cao điểm này thì năng suất phòng lên đến 90%-100%, chủ yếu là khách du lịch hay khách đoàn.
Có một ngoại lệ là trên đường Nguyễn Tất Thành, khách sạn đối diện mặt biển, nhưng thuộc trung tâm Đà Nẵng, cách các tiện ích trung tâm chỉ 3-4 phút chạy xe. Đoạn đầu đường Nguyễn Tất Thành là các khách sạn đa số phục vụ đoàn, cũng có đón một lượng khách lẻ (công tác, làm việc) nhất định; từ đoạn Lê Độ trở đi vắng dần và phục vụ khách lẻ, chủ yếu kinh doanh nhà nghỉ.
Người bán khách sạn là ai?
Đến 50% khách sạn đang bán gởi qua Sàn Thiên Kim đều yêu cầu “bán kín”. Đa số khách sạn bán là của những chủ tại Đà Nẵng mở kinh doanh, cũng trên vốn đầu tư nhàn rỗi. Đa số khách sạn bán không phải vì kinh doanh không hiệu quả mà vì chủ đầu tư cần vốn do đã dàn trải đầu tư quá nhiều nơi. Tuy nhiên, không thể nói là khách sạn đang bán có hiệu quả hoạt động cao, do chủ khách sạn bán là những người không chuyên về kinh doanh khách sạn nên vẫn còn rất nhiều yếu kém trong điều hành và quảng bá, chỉ chờ đợi vào lượng khách du lịch tự nhiên đổ về Đà Nẵng.
Đa số các khách sạn bán là Khách sạn bên biển, từ 12 đến 100 phòng đều có khách sạn chào bán. Có một phần không nhỏ những khách sạn đang xây thô thì hết tiền hoàn thiện và chào bán. Trong quá trình hoạt động bán và cho thuê khách sạn, Thiên Kim nhận ra rằng kể cả khách sạn không có nhu cầu bán vẫn có thể thuyết phục bán nếu giá cả hợp lý. Điều này chứng tỏ có rất nhiều chủ Đà Nẵng không mặn mà kinh doanh khách sạn.
Giá đàm phán: Không hề rẻ như người trông đợi. Lý do tại sao sẽ được phân tích ở phần sau.
Người mua khách sạn là ai?
Người đi mua hay đi thuê khách sạn là những người ngoại tỉnh. Những người mua hoặc thuê khách sạn là những người rất sành về kinh doanh khách sạn, đã hoạt động ít nhất 10 năm trong nghề, cảm nhận được đây là thời cơ và mạnh tay đầu tư về Đà Nẵng. Một số trong đó là những người đầu tư khách sạn theo trượt giá, hiện tại giá đang tốt so với thời điểm nóng, so sánh tương quan với các tỉnh thành khác như Nha Trang, Vũng Tàu… thì đất mặt tiền biển tại Đà Nẵng rẻ hơn 3 đến 4 lần, chỉ 36tr/m2.
Một điểm chung đây là những tay sành sỏi, vì vậy họ chỉ chọn tiêu chí: Khách sạn mới, giá rẻ, phù hợp năng suất đã được tính toán kỹ lưỡng. Còn người bán thì lại hét giá trên trời do tính theo giá trị xây, giá trị đất thời bong bóng bất động sản. Do đó, cả hai bên không gặp nhau ở giá bán dành cho khách sạn.
Đa số khách đặt hàng khách sạn bên biển. Một số khách đặt hàng khách sạn trung tâm vì muốn mở rộng hoạt động kinh doanh do đã có một nhánh khách sạn trung tâm.
(2).jpg)
Tổng kết
Nhìn chung, số lượng cung và cầu về khách sạn bán và cho thuê tại Đà Nẵng đang gia tăng, tuy nhiên vẫn còn một số bất cập khiến cung cầu chưa gặp nhau. Chọn mua và thuê một khách sạn cần sự hiểu biết kỹ lưỡng không chỉ về nghiệp vụ và còn về vị trí địa lý và thiên nhiên tại Đà Nẵng.
Hy vọng Đà Nẵng sẽ có nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp, tăng chất lượng của bộ mặt dịch vụ khách sạn tại thành phố biển này.
By BĐS Thiên Kim
