Khách sạn Đà Nẵng: Cung tăng, cầu không giảm

Số lượt khách quốc tế đạt 450.000 lượt, tăng 15,7% theo năm. (Ảnh Savills)

Cung, cầu văn phòng giảm nhẹ

Trong nửa đầu năm 2014, tổng cung văn phòng Đà Nẵng đạt khoảng 68.300 m2 đến từ 20 tòa nhà, giảm nhẹ -1% so với năm 2013 do có hai tòa nhà nhỏ chuyển sang sử dụng nội bộ và được đưa ra khỏi nguồn cung. Quận Hải Châu tiếp tục là nguồn cung chính với khoảng 55.700 m2 sàn văn phòng từ 17 dự án, chiếm 81% thị phần. 12.600 m2 sàn còn lại đến từ 3 dự án tại quận Thanh Khê.

Theo Savills, công suất thuê toàn thi trường giảm -1 điểm % so với năm 2013 xuống 86%, trong khi đó giá thuê trung bình giảm -4% xuống 218.000đồng/m2/tháng.

Trong nửa đầu năm 2014, công suất thuê hạng A đạt 94%, tăng nhẹ 1 điểm % so với năm ngoái, trong khi hạng B ổn định ở mức 86%. Công suất hạng C đạt 84%, giảm -1 điểm % so với 2013.

Giá thuê văn phòng trung bình cả 3 hạng đều giảm. Giá thuê hạng A đạt 358.000đồng/m2/tháng, giảm -6% so với năm ngoái. Hạng B giảm -5% xuống 243.000 đồng/m2/tháng, trong khi hạng C giảm nhẹ -2% so với 2013 xuống 162.000 đồng/m2/tháng.

Cũng trong nửa đầu năm nay, tổng diện tích cho thuê đạt 58.700m2, giảm -2% so với năm 2013. Nhu cầu văn phòng tại Đà Nẵng đến chủ yếu từ quận Hải Châu (82% diện tích cho thuê được).

Hai dự án mới cung cấp khoảng 31.000 m2 văn phòng dự kiến sẽ gia nhập thị trường Đà Nẵng vào 2015.

Tổng nguồn cung tương lai từ nửa cuối năm 2014 trở đi đạt khoảng 104.000m2 từ 16 dự án. Nhiều dự án trong số đó có tiến độ chậm, do đó thời gian đi vào hoạt động là chưa rõ ràng.

Nhà ở “ấm” hơn

Trong nửa đầu năm 2014, không có dự án biệt thự và căn hộ mới nào gia nhập thị trường. Nguồn cung biệt thự ổn định với 927 căn từ 16 dự án, không đổi từ năm 2012.

So với năm 2013, thị trường sơ cấp có 11 dự án với 404 căn, giảm khoảng -2% và thị trường thứ cấp có 16 dự án với 523 căn, tăng 2%.
Có 13 dự án chung cư cung cấp khoảng 2.400 căn hộ cho thị trường. Thị trường sơ cấp có khoảng 869 căn hộ từ 12 dự án, giảm -8% so với năm 2013 và nguồn cung thứ cấp gồm 1.555 căn hộ từ 13 dự án, tăng 3% so với năm ngoái.

Trong thời gian này, tỉ lệ hấp thụ của phân khúc biệt thự đạt mức thấp với 5%, giảm -4 điểm % so với năm trước do tâm lí khách mua vẫn chờ đợi. Giá biệt thự trung bình đạt 23,1 triệu đồng/m2, giảm -8% so với năm 2013 do các dự án cao cấp tạm thời dừng bán từ đầu năm nay.

Trái lại, trong nửa đầu năm 2014 thị trường căn hộ chung cư có tín hiệu tốt với tỉ lệ hấp thụ 9%, tăng 4 điểm % so với năm ngoái do các dự án chào bán với giá hợp lý từ 23,1 triệu đến 27,3 triệu đồng/m2.Giá căn hộ trung bình đạt khoảng 26,1 triệu đồng/m2.

Yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến hoạt động thị trường bao gồm uy tín của chủ đầu tư, tiến độ dự án, giá cả và vị trí. Theo đánh giá của Savills, từ năm 2013 đến nay, có khá nhiều giao dịch đến từ người nước ngoài và những nhà đầu tư mua nhà để cho thuê.

Từ nửa cuối năm 2014 trở đi, 12 dự án biệt thự với 1.300 căn và 12 dự án chung cư với 13.400 căn hộ sẽ gia nhập thị trường Đà Nẵng. Sơn Trà và Hải Châu là hai quận có nguồn cung tương lai biệt thự và căn hộ lớn nhất.

Tổng cung bán lẻ tính đến nửa đầu năm 2014 vào khoảng 129.000 m2, , giảm -5% so với năm 2013 do trung tâm mua sắm Dragon Vĩnh Trung (tại quận Thanh Khê) đóng cửa để nâng cấp.

Bán lẻ giảm cả giá lẫn công suất

Trong nửa đầu năm 2014, các trung tâm bán lẻ hiện đại chỉ có tại 3 quận gồm Hải Châu chiếm 39% nguồn cung, Thanh Khê 36% và Cẩm Lệ với 25%. Giá thuê trung bình và công suất thuê đều có xu hướng giảm từ năm 2010. Trong nửa đầu 2014, công suất thuê vào khoảng 88%, giảm 5 điểm % so với năm 2013. Chỉ có quận Cẩm Lệ đạt được công suất 100%. Giá thuê trung bình giảm 12% so với năm ngoái do hoạt động thị trường yếu.

Lượng khách ở hầu hết các trung tâm bán lẻ của Đà Nẵng khá thấp do thiếu các khu vực vui chơi giải trí để thu hút khách hàng. Người tiêu dùng Đà Nẵng nói chung ưa chuộng các điểm bán lẻ truyền thống hơn các trung tâm hiện đại.

Chỉ số CPI thấp cho thấy nhu cầu mua sắm kém, khiến cho hoạt động của phân khúc bán lẻ yếu đi. Trong 5 tháng đầu năm 2014, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) của Đà Nẵng tăng 3,66% theo năm, thấp hơn rất nhiều so với tốc độ tăng trưởng của cùng kỳ năm ngoái (8,87%).

Từ nửa cuối 2014 trở đi, 17 dự án bán lẻ sẽ gia nhập thị trường Đà Nẵng, cung cấp khoảng 165.000m2 tương đương 128% nguồn cung hiện tại.

Hai năm tới, 2 dự án tương lai sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 25.000m2. Tuy nhiên, một trong hai dự án đã trì trệ trong vài quý và kế hoạch của dự án này là không chắc chắn.

Khách sạn 3 sao tiếp tục chiếm thị phần lớn

Trong nửa đầu năm 2014, thị trường khách sạn Đà Nẵng có 49 khách sạn từ 3 đến 5 sao, cung cấp khoảng 5.360 phòng, tăng 12% so với năm 2013. Nguồn cung mới đến từ 4 khách sạn được chính thức được xếp hạng, bao gồm 1 khách sạn 4 sao (370 phòng) và 3 khách sạn 3 sao (186 phòng).

Phân khúc khách sạn 3 sao tiếp tục chiếm thị phần lớn nhất với 44%, tiếp sau là 5 sao với 34% và 4 sao với 22%. Khoảng 2.820 phòng từ 28 dự án tại khu vực thành phố chiếm 52% thị phần. Khu vực ven biển với 21 dự án cung cấp khoảng 2.550 phòng, chiếm 48% thị phần.

Mặc dù giá phòng bình quân giảm 9% so với năm 2013 xuống 1,62 triệu đồng/phòng/ngày, doanh thu phòng trung bình (RevPAR) trong nửa đầu năm 2014 tăng 12% so với 2013. Công suất trung bình toàn thị trường tăng 13 điểm % so với năm 2013, ở mức 66%.

RevPAR của phân khúc 3-4 sao tăng tới 43% so với 2013. Phân khúc 5 sao có RevPAR giảm mạnh -17% so với 2013 do công suất trung bình giảm -9 điểm %.

Theo Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch Đà Nẵng, việc một số đường bay mới từ Đà Nẵng đến Nhật Bản, Malaysia và Cần Thơ được dự kiến sẽ hoạt động trong nửa cuối năm 2014 có thể làm tăng nhu cầu du lịch từ các khu vực này. Đến năm 2016, dự kiến thị trường khách sạn Đà Nẵng sẽ đón nhận thêm 12 dự án khách sạn, cung cấp khoảng 2.300 phòng, tương đương khoảng 43% tổng cung hiện tại.

Trong nửa cuối năm 2014, 9 dự án mới dự kiến sẽ gia nhập thị trường với khoảng 1.140 phòng khách sạn, trong đó khoảng 330 phòng được dự kiến là 5 sao và 400 phòng là 4 sao.